리얼티인컴 주가, 배당금, ETF 등 적정매수가 계산해봤습니다.

 

1. 리얼티인컴(O)은 왜 적정 매수가 계산이 중요할까?

 

Realty Income은 ‘월배당 ETF’가 아니라 월배당 REIT 개별주죠.
심지어 스스로를 “The Monthly Dividend Company”라고 부를 정도입니다.

하지만 문제는 하나입니다.

 

✔ 고배당처럼 보이지만
✔ 금리에 가장 민감한 자산이라는 점입니다.

 

특히 2022~2024년 고금리 구간에서 REIT는 강하게 눌렸죠.
그래서 지금 투자 매력이 있는지 판단하려면 감(感)이 아니라 계산이 필요합니다.

 

오늘은
① DCF 방식
② 금리 기준 상대가치 방식
두 가지로 적정 매수가를 계산해보겠습니다.

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2. DCF 방식으로 보는 적정 매수가

REIT는 일반 기업과 다르게 EPS가 아니라 AFFO를 기준으로 봅니다.

✔ 현재 기준 (예시 계산)

• 연간 AFFO: 약 $4.00
• 장기 성장률: 3~4% 가정
• 할인율: 8~9% 적용

DCF 공식은 단순화해서 보면:

적정가 ≈ AFFO ÷ (할인율 – 성장률)

 

예를 들어,

4 ÷ (0.08 – 0.03) = 4 ÷ 0.05 = $80

하지만 할인율을 9%로 올리면:

4 ÷ (0.09 – 0.03) = 4 ÷ 0.06 = $66

즉, 적정가는 $66~80 사이가 나오죠.

 

여기서 중요한 건
👉 할인율 = 금리 + 위험프리미엄 이라는 점입니다.

 

지금처럼 미 국채 10년물이 4%대라면
8% 할인율은 오히려 낙관적일 수 있습니다.

 

따라서 보수적으로 보면

🔎 적정 매수가: $65 이하 구간

 

이 합리적이라고 판단할 수 있습니다.

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3. 금리 기준으로 보는 적정 매수가

이제 금리와 배당수익률 관점에서 보죠.

현재 리얼티인컴의 배당은 연 약 $3.1 수준입니다.

과거 평균 배당수익률

• 저금리 시기: 4~4.5%
• 정상금리 시기: 5~5.5%
• 고금리 위기 시기: 6% 이상

현재 금리가 높은 상태라면
적어도 5.5% 이상은 받아야 안전마진이 생기죠.

 

배당 3.1 ÷ 0.055 = $56

6% 요구 시

3.1 ÷ 0.06 = $51

즉 금리 기준 적정 매수가는

 

🔎 $50~55 구간이 매우 매력적

 

이라고 볼 수 있습니다.

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4. 그럼 지금은 싸다고 볼 수 있을까?

리얼티인컴은 우량 자산입니다.

• 25년 이상 배당 증가
• 13,000개 이상 부동산 보유
• 임차인 다변화
•  

하지만 REIT는 “좋은 회사”보다

📌 금리 사이클을 먼저 봐야 하는 자산입니다.

 

금리 하락 초기라면
지금도 충분히 매수 구간이 될 수 있고

금리가 더 오래 유지된다면
50달러 초반까지 기다리는 전략이 유리하죠.

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5. 결론 – 리얼티인컴 적정 매수가 정리

방식적정 매수가

DCF 기준	$65 전후
금리 기준	$50~55
공격적 매수	50달러 초반
분할 시작	60달러 이하

✔ 장기 배당 투자자라면
✔ 월 현금흐름이 목적이라면

60달러 이하는 분할매수 구간,
50달러 초반은 적극 매수 구간이라고 정리할 수 있습니다.

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📎 참고 외부자료

• 미국 REIT 구조 설명: https://www.reit.com
• 미국 국채 금리 확인: https://fred.stlouisfed.org

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참고하면 좋은 글

👉 O vs JEPI vs SCHD 10년 투자한다면?
👉 SCHD 20년 보유 시 자산 증가 시뮬레이션
👉 월 300만원 배당 만들기 현실 계산

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*본 글은 매수추천이 아니며 투자의 모든 책임은 개인에게 있습니다.