HUG 전세보증금반환보증 신청방법｜가입기한·90% 보증한도·준비서류

전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 상황에 대비하려면

HUG 전세보증금반환보증을 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다.

 

수도권은 전세보증금 7억원 이하, 그 밖의 지역은 5억원 이하가 기본 금액 기준입니다.

이 기준을 충족하더라도 전세보증금과 선순위채권이 주택가격의 담보인정비율 90% 범위를 넘으면 가입할 수 없습니다.

 

HUG 전세보증금반환보증 공식 안내
HUG 이용절차와 제출서류
모바일HUG 보증 신청

 

※ 공식 자료 확인일: 2026년 9월 29일. 신청채널별 접수 가능 주택유형과 심사기준은 신청 당시 HUG 화면을 다시 확인하세요.

 

전세보증금반환보증은 무엇인가요?

전세보증금반환보증은 전세계약 종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 못할 때 HUG가 심사를 거쳐 임차인에게 보증금을 지급하는 상품입니다.

전입신고나 확정일자만 받으면 HUG가 자동으로 보증금을 지급하는 것은 아닙니다.

별도로 보증을 신청해 심사를 통과하고 보증료를 납부해야 합니다.

 

구분	역할
전입신고	실제 거주지를 주민등록 주소로 신고
확정일자	임대차계약서에 공적인 날짜를 부여
점유	임차주택을 실제로 인도받아 거주
전세보증금반환보증	임대인이 보증금을 반환하지 못할 때 약정에 따라 보증기관이 책임
전세권 설정	등기를 통해 전세권을 설정하는 별도 제도

 

이 절차들은 서로 관련돼 있지만 같은 제도는 아닙니다.

 

기본 가입조건

HUG가 안내하는 주요 조건은 다음과 같습니다.

항목	주요 기준
전세보증금	수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하
계약기간	전세계약기간 1년 이상
신청기한	전세계약기간의 절반이 지나기 전
거주요건	보증대상 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받을 것
계약방식	원칙적으로 공인중개사를 통해 체결하고 날인한 계약
보증한도	전세보증금과 선순위채권 합계가 주택가격의 90% 이내
권리관계	압류·가압류·경매신청 등 권리침해사항이 없을 것
선순위채권	주택가액의 60% 이내
소유관계	건물과 토지 또는 대지권이 모두 임대인 소유일 것

 

조건 하나만 충족한다고 가입이 확정되는 것은 아닙니다.

HUG가 주택가격, 등기부 권리관계, 선순위채권과 계약내용을 종합 심사합니다.

 

어떤 주택이 대상인가요?

공식 안내에 포함된 주요 대상주택은 다음과 같습니다.

• 아파트
• 주거용 오피스텔
• 연립주택
• 다세대주택
• 단독주택
• 다가구주택
• 다중주택
• 노인복지주택

주거용 오피스텔은 임대차계약서 또는 중개대상물 확인·설명서에 주거용이라는 표시가 필요합니다.

근린생활시설, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터 등은 일반적인 보증대상 주택으로 인정되지 않습니다.

건축물대장에는 주택으로 보이더라도 등기·토지 소유관계나 위반건축물 여부 등에 따라 심사가 달라질 수 있습니다.

 

가입기한 계산방법

신규 전세계약

다음 두 날짜 중 늦은 날부터 전세계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다.

• 전세계약서상 잔금지급일
• 전입신고일

예를 들어 계약기간이 2026년 10월 1일부터 2028년 9월 30일까지인 2년 계약이고 잔금지급과 전입신고를 2026년 10월 1일에 마쳤다고 가정해보겠습니다.

 

일반적인 신청기한은 계약기간의 절반인 1년이 지나기 전입니다.

다만 날짜 계산과 서류보완기간을 고려해 만료 직전이 아니라 여유 있게 신청하는 것이 좋습니다.

 

갱신 전세계약

갱신계약은 일반적으로 다음 기간에 신청합니다.

• 종전 전세계약 만료일 이전 1개월부터
• 갱신 전세계약기간의 절반이 지나기 전까지

묵시적 갱신이나 보증금 변경이 있는 계약은 제출할 계약서와 기한 계산이 달라질 수 있으므로 HUG에 확인하세요.

 

90% 보증한도는 어떻게 계산하나요?

기본 구조는 다음과 같습니다.

 

전세보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 담보인정비율 90%

여기에서 선순위채권은 임차인의 보증금보다 먼저 변제받을 수 있는 근저당권 등의 채권을 의미합니다.

 

예를 들어 HUG가 인정한 주택가격이 1억원이라면 담보인정비율을 적용한 주택가액은 9천만원입니다.

상황	계산	단순 판단
전세보증금 9천만원, 선순위채권 없음	9천만원	한도상 가능
전세보증금 9천5백만원	9천5백만원	9천만원 초과
전세보증금 4천만원, 선순위채권 5천5백만원	합계 9천5백만원	합계한도 초과
전세보증금 4천만원, 선순위채권 4천만원	합계 8천만원	다른 조건 추가심사

마지막 사례가 한도 안에 들어온다고 해서 가입이 확정되는 것은 아닙니다.

선순위채권 자체가 주택가액의 60% 이내인지 등 다른 요건도 확인해야 합니다.

 

HUG가 인정하는 주택가격은 무엇인가요?

임차인이 생각하는 시세나 부동산 매물가격을 그대로 적용하는 것은 아닙니다.

아파트·오피스텔 등은 HUG가 정한 순서에 따라 다음 가격정보를 적용할 수 있습니다.

• KB시세
• 한국부동산원 부동산테크 시세
• 공시가격에 정해진 비율을 적용한 금액
• 안심전세 앱 시세
• 등기부등본상 최근 매매가액
• 일정 요건을 갖춘 분양가격
• HUG가 인정하는 감정평가액

연립·다세대주택은 공시가격, 안심전세 앱 시세, 최근 매매가액 등의 적용순서가 다릅니다.

 

감정평가를 이용해야 한다면 HUG가 선정한 감정평가기관에 직접 의뢰해야 합니다.

임의로 받은 감정평가서가 인정된다고 가정하면 안 됩니다.

 

보증료는 얼마인가요?

모바일HUG는 보증료를 다음 공식으로 안내합니다.

보증료 = 보증금액 × 보증료율 × 전세기간 ÷ 365

보증료율은 보증금 수준, 주택유형과 부채비율 등에 따라 달라지며 공식 화면에는 연 0.115%~0.154% 범위가 안내돼 있습니다.

 

예를 들어 보증금액 1억원, 보증기간 2년, 보증료율 연 0.13%라고 가정하면 단순 계산은 다음과 같습니다.

항목	가정값
보증금액	100,000,000원
연 보증료율	0.13%
1년 단순 보증료	130,000원
2년 단순 보증료	260,000원

 

실제 보증료는 보증개시일·종료일, 할인·할증, 심사결과에 따라 달라질 수 있습니다. 위 금액은 구조를 설명하기 위한 가정입니다.

 

신청 전에 확인할 등기부등본

등기부등본은 갑구와 을구를 나눠 확인하세요.

 

갑구에서 볼 것

• 현재 소유자가 임대인과 같은지
• 압류
• 가압류
• 가처분
• 경매개시결정
• 가등기
• 신탁등기 등 소유권 제한사항

을구에서 볼 것

• 근저당권
• 채권최고액
• 전세권
• 임차권 등기
• 말소되지 않은 담보권

대출잔액과 등기부에 표시된 채권최고액은 다를 수 있습니다.

보증심사에서 어떤 금액을 선순위채권으로 반영하는지 HUG에 확인하세요.

 

계약 후 새 근저당이 설정되거나 소유자가 변경됐는지도 최신 등기부로 다시 확인하는 것이 좋습니다.

 

준비해야 할 기본서류

모바일 신청 시 공식 안내에 포함된 주요 서류는 다음과 같습니다.

• 확정일자부 임대차계약서
• 갱신계약이라면 최초 계약서와 갱신계약서
• 전입세대확인서 또는 전입세대열람내역
• 전세보증금 지급 영수증
• 계좌이체내역 또는 무통장입금증
• 주민등록등본
• 신분증
• 등기부등본
• 건축물대장
• 보증료 할인 증빙
• HUG가 심사를 위해 추가로 요구하는 자료

전입세대 관련 서류는 지번과 도로명 기준을 모두 요구할 수 있고 최근 1개월 이내 발급분이 필요할 수 있습니다.

계약금·잔금을 현금으로 지급했다면 임대인이나 공인중개사가 발행한 영수증을 준비하세요.

 

HUG 보증 신청 순서

1. 계약과 주택의 기본조건을 확인하세요

계약기간, 전세보증금, 주택유형과 신청기한을 먼저 확인합니다.

보증금이 금액 기준 안에 들어와도 주택가격 대비 보증금이 지나치게 높으면 가입이 어려울 수 있습니다.

 

2. 전입신고와 확정일자를 확인하세요

주민등록등본의 전입일과 계약서의 확정일자를 확인합니다.

임대차신고를 통해 확정일자가 부여된 경우에도 처리 결과와 확정일자 표시를 직접 확인하세요.

 

3. 등기부와 건축물대장을 확인하세요

소유자, 근저당, 압류와 주택 용도를 확인합니다.

계약 당시 발급한 서류가 오래됐다면 보증 신청일을 기준으로 다시 발급하는 것이 좋습니다.

 

4. 주택가격과 선순위채권을 계산해보세요

안심전세 앱과 HUG 공식 기준으로 인정 가능한 주택가격을 확인하고 선순위채권을 더해 한도를 계산합니다.

다세대·다가구주택은 다른 세입자의 보증금이나 전입관계가 영향을 줄 수 있어 아파트보다 확인할 항목이 많습니다.

 

5. 신청채널을 선택하세요

HUG가 안내하는 신청채널은 다음과 같습니다.

• 안심전세 앱
• HUG 지사
• HUG 위탁은행
• 네이버페이
• 카카오페이
• 토스

주택유형이나 신청량에 따라 특정 모바일 채널의 접수가 일시 제한될 수 있습니다.

실제 접수 가능 여부는 신청 당일 화면에서 확인하세요.

 

6. 서류를 제출하고 심사를 받으세요

촬영한 계약서와 증빙은 글자·도장·금액이 잘 보이는지 확인합니다.

심사 과정에서 추가서류 요청이 오면 제출기한을 확인하세요.

신청기한 안에 처음 접수했더라도 서류가 불완전하면 발급이 지연되거나 거절될 수 있습니다.

 

7. 보증료를 결제하세요

심사를 통과한 뒤 안내된 보증료를 결제합니다.

예상 보증료 계산기 금액과 실제 결제액이 다르다면 적용 보증료율·할인·할증 내용을 확인하세요.

 

8. 보증서가 발급됐는지 확인하세요

신청서 제출이나 보증료 결제만으로 가입이 끝났다고 생각하지 마세요.

최종 보증서에서 다음 사항을 확인합니다.

• 보증번호
• 임차주택 주소와 동·호수
• 보증금액
• 보증기간
• 임대인과 임차인 정보
• 특약 또는 유의사항

보증서는 임대차계약서·이체내역과 함께 보관하세요.

 

가입 후 계약내용이 바뀌었다면

다음과 같은 변경이 생기면 HUG에 신고 또는 보증 변경이 필요한지 확인해야 합니다.

• 계약기간 연장
• 보증금 증액 또는 감액
• 임대인 변경
• 주택 소유권 이전
• 임차인의 주소 이전
• 계약 해지
• 새로운 근저당 설정
• 주택 멸실·재건축 등 상태 변경

기존 보증이 있으니 갱신계약에도 자동으로 이어진다고 가정하면 안 됩니다.

갱신보증 신청기한과 제출서류를 별도로 확인하세요.

 

가정 사례로 보는 가입 판단

직장인 C씨가 서울의 다세대주택을 보증금 1억원에 2년간 임차했다고 가정하겠습니다.

C씨는 다음 순서로 확인할 수 있습니다.

1. 계약기간이 1년 이상인지 확인합니다.
2. 잔금 지급 후 전입신고와 확정일자를 받습니다.
3. 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청 일정을 잡습니다.
4. 최신 등기부에서 임대인과 근저당을 확인합니다.
5. HUG가 인정하는 주택가격을 확인합니다.
6. 보증금과 선순위채권 합계가 주택가격의 90% 이내인지 계산합니다.
7. 계약서·이체내역·등본·전입세대확인서를 준비합니다.
8. 심사와 보증료 결제 후 보증서를 확인합니다.

금액 기준을 충족해도 권리관계와 건축물 상태 등에 따라 심사 결과는 달라질 수 있습니다.

이 사례는 절차를 설명하기 위한 가정이며 보증 가입을 보장하지 않습니다.

 

자주 묻는 질문

전입신고와 확정일자를 받으면 자동 가입되나요?

아닙니다. HUG에 별도로 신청해 심사를 받고 보증료를 납부한 뒤 보증서가 발급돼야 합니다.

 

월세가 있는 반전세도 가입할 수 있나요?

가능할 수 있지만 월세가 있는 계약은 HUG가 안내하는 전월세전환율을 적용해 보증금액 기준을 판단할 수 있습니다.

현재 계약으로 산정한 금액을 HUG에 확인하세요.

 

집주인의 동의가 있어야 신청할 수 있나요?

임차인이 신청할 수 있는 보증이지만 계약내용과 권리관계 확인이 필요합니다. 임

대인에게 별도 확인이나 자료가 요구되는 상황은 HUG 안내를 따르세요.

 

계약기간 절반이 지났다면 신청할 수 없나요?

일반 신청기한은 계약기간의 절반이 지나기 전입니다.

미분양관리지역 특례 등 예외가 있을 수 있으므로 임의로 포기하지 말고 HUG에 확인하세요.

 

전세대출 보증과 반환보증은 같은 상품인가요?

아닙니다. 전세자금대출 보증은 금융기관 대출과 관련된 보증이고,

전세보증금반환보증은 계약 종료 후 임대인의 보증금 반환을 보장하는 상품입니다.

 

보증에 가입하면 계약 종료일에 자동으로 돈을 받나요?

아닙니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않는 사고가 발생하면 계약 종료, 명도와 이행청구 등 정해진 절차를 진행해야 합니다.

 

오늘 무엇부터 하면 될까요?

계약서에서 계약 시작일·종료일과 보증금을 확인한 뒤 최신 등기부등본을 발급하세요.

그다음 **HUG 공식 상품안내**에서 신청기한과 주택가격 대비 보증한도를 확인하면 됩니다.