리얼티인컴 주가, 배당금, ETF 등 적정매수가 계산해봤습니다.
1. 리얼티인컴(O)은 왜 적정 매수가 계산이 중요할까?
Realty Income은 ‘월배당 ETF’가 아니라 월배당 REIT 개별주죠.
심지어 스스로를 “The Monthly Dividend Company”라고 부를 정도입니다.
하지만 문제는 하나입니다.
✔ 고배당처럼 보이지만
✔ 금리에 가장 민감한 자산이라는 점입니다.
특히 2022~2024년 고금리 구간에서 REIT는 강하게 눌렸죠.
그래서 지금 투자 매력이 있는지 판단하려면 감(感)이 아니라 계산이 필요합니다.
오늘은
① DCF 방식
② 금리 기준 상대가치 방식
두 가지로 적정 매수가를 계산해보겠습니다.
2. DCF 방식으로 보는 적정 매수가
REIT는 일반 기업과 다르게 EPS가 아니라 AFFO를 기준으로 봅니다.
✔ 현재 기준 (예시 계산)
- 연간 AFFO: 약 $4.00
- 장기 성장률: 3~4% 가정
- 할인율: 8~9% 적용
DCF 공식은 단순화해서 보면:
적정가 ≈ AFFO ÷ (할인율 – 성장률)
예를 들어,
4 ÷ (0.08 – 0.03) = 4 ÷ 0.05 = $80
하지만 할인율을 9%로 올리면:
4 ÷ (0.09 – 0.03) = 4 ÷ 0.06 = $66
즉, 적정가는 $66~80 사이가 나오죠.
여기서 중요한 건
👉 할인율 = 금리 + 위험프리미엄 이라는 점입니다.
지금처럼 미 국채 10년물이 4%대라면
8% 할인율은 오히려 낙관적일 수 있습니다.
따라서 보수적으로 보면
🔎 적정 매수가: $65 이하 구간
이 합리적이라고 판단할 수 있습니다.
3. 금리 기준으로 보는 적정 매수가
이제 금리와 배당수익률 관점에서 보죠.
현재 리얼티인컴의 배당은 연 약 $3.1 수준입니다.
과거 평균 배당수익률
- 저금리 시기: 4~4.5%
- 정상금리 시기: 5~5.5%
- 고금리 위기 시기: 6% 이상
현재 금리가 높은 상태라면
적어도 5.5% 이상은 받아야 안전마진이 생기죠.
배당 3.1 ÷ 0.055 = $56
6% 요구 시
3.1 ÷ 0.06 = $51
즉 금리 기준 적정 매수가는
🔎 $50~55 구간이 매우 매력적
이라고 볼 수 있습니다.
4. 그럼 지금은 싸다고 볼 수 있을까?
리얼티인컴은 우량 자산입니다.
- 25년 이상 배당 증가
- 13,000개 이상 부동산 보유
- 임차인 다변화
하지만 REIT는 “좋은 회사”보다
📌 금리 사이클을 먼저 봐야 하는 자산입니다.
금리 하락 초기라면
지금도 충분히 매수 구간이 될 수 있고
금리가 더 오래 유지된다면
50달러 초반까지 기다리는 전략이 유리하죠.
5. 결론 – 리얼티인컴 적정 매수가 정리
| DCF 기준 | $65 전후 |
| 금리 기준 | $50~55 |
| 공격적 매수 | 50달러 초반 |
| 분할 시작 | 60달러 이하 |
✔ 장기 배당 투자자라면
✔ 월 현금흐름이 목적이라면
60달러 이하는 분할매수 구간,
50달러 초반은 적극 매수 구간이라고 정리할 수 있습니다.
📎 참고 외부자료
- 미국 REIT 구조 설명: https://www.reit.com
- 미국 국채 금리 확인: https://fred.stlouisfed.org
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*본 글은 매수추천이 아니며 투자의 모든 책임은 개인에게 있습니다.